Como investir e o que são REITs. Descubra tudo que você precisa saber antes de investir nesse tipo de ativo
Neste artigo falarei mais a fundo sobre os REITs e suas diferenças para os Fundos Imobiliários (FIIs). Primeiramente, é importante saber o que são os REITs, depois vamos passar pelas diferenças gerais para os FIIs, um pouco do histórico dos REITs e também como fazer para investir nesse tipo de ativo.
O que são REITs
REITs é a sigla para Real Estate Investment Trusts, que na verdade são EMPRESAS de investimento imobiliário que tem e administram uma carteira de imóveis com o objetivo de gerar renda para seus investidores. Esses imóveis podem incluir prédios comerciais, imóveis residenciais, hotéis, instalações industriais, bem como outros tipos de empreendimentos imobiliários.
Assim como os FIIs, os REITs são uma forma mais acessível e eficaz para que você consiga se expor ao mercado imobiliário sem ter que necessariamente comprar propriedades individuais. Além disso, as negociações desse tipo de ativo ocorrem em bolsas de valores, o que traz maior liquidez e facilidade para comprar e vender suas participações.
Embora os REITs e os FIIs compartilhem semelhanças em seu objetivo de gerar renda aos investidores através da gestão de espaços imobiliários, existem algumas diferenças importantes entre eles.
Diferenças gerais entre REITs e FIIs
Para facilitar a compreensão, decidi quebrar as principais diferenças em tópicos, explicando ponto a ponto. Veja abaixo:
Legislação, estrutura e gestão
Os REITs são uma estrutura de investimento imobiliário encontrada em diversos países, como nos Estados Unidos e em alguns países da Europa e Ásia. Sua regulamentação acontece através de leis específicas de cada país e têm a vantagem de receber tratamento tributário especial, desde que cumpram os requisitos de distribuição de dividendos aos acionistas. A gestão dos REITs ocorre por meio de empresas, possuindo um conselho administrativo. Sendo assim, eles podem se endividar para capitalizar seus projetos e, ao investir em REITs, o investidor torna-se um acionista.
FIIs, por sua vez, são fundos de investimentos geridos por um grupo de pessoas ou instituições financeiras. Eles são regulados pela CVM e têm sua estrutura definida pela Instrução CMV nº 472/2008. Os FIIs possuem uma taxa de administração e, por não serem empresas, não podem se endividar diretamente. A captação de recursos para investimento ocorre por meio da emissão de novas cotas.
Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Acesse este artigo onde falamos mais a fundo apenas sobre eles.
Distribuição de lucros
Os REITs são obrigados a distribuir no mínimo 90% do lucro tributável aos acionistas.
Já os FIIs têm a obrigação de distribuir, no mínimo, 95% do lucro aos cotistas.
Tributação
Os REITs sofrem a cobrança de imposto de renda no pagamento dos dividendos, que é de 30%.
Os Fiis, por sua vez, possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos que chegam aos cotistas, desde que atendam algumas condições.
Ativos investidos
Os REITs em diversos países compram e administram diversos tipos de imóveis, incluindo galpões logísticos, lajes corporativas, shopping centers, prisões, torres de telefonia, entre outros.
Os FIIs também investem em diversos tipos de imóveis, mas sua variedade é geralmente mais voltada para os segmentos tradicionais do mercado imobiliário.
Negociação
Os REITs de outros países são negociados em bolsas de valores, porém cada país pode ter suas regras de listagem e negociação.
Os FIIs são negociados na B3, a bolsa de valores brasileira, e podem ser comprados e/ou vendidos como ações, com liquidez diária.
Histórico e valor de mercado
Os REITs tiveram origem nos Estados Unidos na década de 1960, que é o maior mercado imobiliário do mundo. Eles serviram de inspiração para a criação dos FIIs no Brasil, regulamentados em 1993.
Devido ao histórico mais longo dos REITs, eles apresentam maior desenvolvimento e maturidade em comparação com os FIIs, que se popularizaram nos últimos anos, especialmente com a queda da taxa básica de juros.
Como funcionam os REITs
Os Reits listados em bolsa se dividem em 13 setores diferentes, sendo:
- Escritórios;
- Industriais;
- Varejo;
- Hospedagem;
- Residenciais;
- Florestais;
- Saúde;
- Galpões;
- Infraestrutura;
- Data Centers;
- Diversificados (quando há mais de um segmento);
- Especializados (quando não se enquadram nos outros segmentos);
- Hipotecários (mReits).
Normalmente, os Reits lucram alugando os imóveis de seu portfólio. A renda que é produzida pelos aluguéis é distribuída entre os acionistas em forma de dividendos. Como disse anteriormente, essas empresas detentoras dos REITS, têm que repassar pelo menos 90% de seus rendimentos anuais tributáveis aos investidores, porém muitas dessas empresas pagam 100%.
Os mReits, não mantêm diretamente a posse de imóveis, mas eles os financiam. Ou seja, todo rendimento deles é proveniente dos juros dos financiamentos.
Como uma empresa se torna uma REIT
Para que uma empresa se torne uma REIT, ela precisa estar enquadrada em diversos critérios. Entre eles:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis
- O gerenciamento deve ocorrer por um conselho de administração, que faz as nomeações de executivos e/ou curadores
- Ter no mínimo 75% de sua receita bruta proveniente de aluguéis, juros de financiamentos ou venda de imóveis;
- 100 (cem) acionistas no mínimo
- Mais de 50% das ações não podem estar concentradas com 5 (cinco) ou menos investidores.
- Tributação como sociedade por ações
- Distribuir anualmente pelo menos 90% de seus rendimentos tributáveis aos acionistas como dividendos.
Como investir em REITs estando no Brasil
Entendemos aqui que os REITs são investimentos estrangeiros muito semelhantes aos FIIs do Brasil, porém com grande possibilidade de diversificação dado o tamanho dos mercados, principalmente o Norte Americano.
Para investir em REITs basta estar em uma corretora ou banco de investimento que ofereça esse tipo de ativo em seu portfólio. Aqui na Vértua, com a nossa Assessoria, você consegue acessar diversos REITs para diversificar sua carteira de investimentos.
É importante ressaltar que tanto os REITs quanto os FIIs oferecem oportunidades de investimento no setor imobiliário com valores menores e com diversificação, mas a escolha entre eles dependerá do perfil de cada investidor, seus objetivos financeiros e a compreensão dos riscos e características específicas de cada modalidade.
Recomenda-se sempre buscar informações detalhadas e consultar um especialista como um assessor de investimentos antes de realizar qualquer investimento.
Para falar com um Assessor de Investimentos, acesse este link.